La Comunitat Valenciana tiene un gran déficit de plazas en residencias para la tercera edad que se está agravando con el envejecimiento de la población. La Organización Mundial de la Salud (OMS) recomienda que lo ideal es contar con cinco plazas por cada 100 personas mayores de 65 años para cubrir la demanda de residencias y la tasa en la Comunitat Valenciana es de 2,99 plazas (una de las más bajas de España). Los fondos han visto la ventana de oportunidad e invierten en busca de rentabilidades que rondan el 5 %. La mayoría de los inversores está más interesado en los activos inmobiliarios que en la gestión de las residencias y se ha lanzado a explotar la fórmula sale & leaseback (compra del inmueble ligada a un arrendamiento a largo plazo). Los gestores de residencias en Valencia están recibiendo ofertas para que vendan los edificios y se queden como inquilinos. La demanda y los precios se han disparado hasta un nivel que incluso sale más rentable comprar terrenos y empezar de cero. Al margen de la situación actual generada por la pandemia y la crisis sanitaria que han sufrido, los consultores coinciden en que las residencias para mayores son un activo con un gran potencial.
DomusVi es el principal operador de residencias de la tercera edad en España con cerca de 200 centros, 28.000 plazas y una facturación de 500 millones de euros. La compañía entró en España hace cinco años y ya dispone de once residencias en Alicante, tres en Valencia y una en Castelló. La firma tiene su origen en Francia y dio el salto a España al comprobar que había un mercado muy atomizado con un gran potencial de rentabilidad frente al país galo, donde los precios son más altos y las rentabilidades más bajas La empresa está respaldada por fondos franceses y británicos. El grupo lo fundó en 1983 el empresario Yves Journel. El emprendedor empezó a invertir en lo que él auguraba que sería el «abuelo boom». Casi cuarenta años después, Journel es una de las cien grandes fortunas de Francia con más de 1.000 millones de euros de patrimonio personal. Ahora DomusVi es propiedad del fondo británico IGC y del francés SRS, que es el vehículo de inversión de Yves Journel. Los otros cuatro grandes operadores en España son Orpeal (filial del grupo francés del mismo nombre), Amavir, Vitalia Home y Ballesol.
Nuria Béjar, directora nacional de Healthcare en la consultora Savills Aguirre Newman, incide en que este tipo de inversiones inmobiliarias tiene un gran recorrido. «Las residencias son generadoras de proyectos en España por su demografía, población mayor de 65 años y sus necesidades sanitarias y de cuidados en las distintas etapas de envejecimiento. La irrupción de modelos sanitarios con cuidados paliativos, rehabilitación, prevención, salud mental así como nuevas formas de atención a los mayores basadas en un envejecimiento activo como es el senior living (hogares para mayores) ha generado un potencial de crecimiento relevante en los próximos diez años», afirma. La directiva de la consultora inmobiliaria explica que la inversión en residencias y en apartamentos requiere de especialización y profesionalización para optimizar la rentabilidad. «Las rentabilidades en ubicaciones adecuadas en nuestro país y para este tipo de activo inmobiliario están en el entorno del 5 %, una de las más altas de Europa, por lo que resulta muy atractivo para los inversores nacionales e internacionales». Nuria Béjar insiste en que se trata de «un sector todavía muy atomizado y con tendencia a la concentración. Esto está generando nuevas oportunidades. La fórmula de sale & leaseback está funcionando muy bien tanto para operadores como para los inversores que buscan rentabilidades a muy largo plazo».
La mayoría de los grandes inversores procede de Francia, donde el sector está mucho más maduro. Hay compañías allí que ya no pueden crecer más y necesitan expandirse a otros países y España es ideal. Francisco José Bauzá, socio de Lexpal Abogados y especialista en este tipo de compras, asegura que una parte de la inversión es de familias «muy adineradas de Francia» que adquieren los inmuebles y las sociedades que gestionan las residencias en operaciones a muy largo plazo que buscan la revalorización de los activos inmobiliarios. Otras sociedades participadas por fondos apuestan directamente por adquirir solo las gestoras de las residencias y arriendan el edificio a inversores inmobiliarios que obtienen una rentabilidad de entre el 5 % y el 6 %. Grandes empresas de Alemania y Bélgica también están invirtiendo en España, pero la vecindad de Francia influye mucho. El grupo belga Armonea compró la cadena valenciana La Saleta en 2016 y en febrero de 2019 fue adquirido por la empresa francesa Colisée.
Ignacio Olivas, responsable de Savills Aguirre Newman en Valencia, afirma que la Comunitat Valenciana «es una plaza muy interesante para el desarrollo de nuevas residencias de mayores debido a que su ratio de cobertura está por debajo de las recomendaciones de la OMS (2,99 % contra el 5 % recomendado). Además, la Comunitat es una de las zonas preferidas por la población extranjera mayor de 65 años (sobre todo británicos y ciudadanos del norte de Europa) que prefiere pasar su retiro en urbanizaciones senior living o en residencias de mayores en un entorno con unas posibilidades de ocio, atención sanitaria de calidad y con unos equipos profesionales en la atención en las distintas etapas de envejecimiento activo».
